Por: Banco Bari
Você já ouviu falar de CRI?
Os CRIs, ou Certificados de Recebíveis Imobiliários, são títulos de renda fixa relativamente novos para os investidores brasileiros. Mas têm recebido cada vez mais atenção de quem procura diversificar a carteira de investimentos buscando retornos maiores.
Um dos investimentos já bem conhecidos dos brasileiros é o mercado imobiliário. Uma forma de aproveitar a valorização deste mercado é adquirir um imóvel para alugar ou, em uma eventual valorização, revender. Mas há vários custos envolvidos nisso, entre eles: manutenção do imóvel, risco de não conseguir um inquilino ou comprador e impostos altos tanto sobre os aluguéis quanto sobre ganho de capital em eventual revenda (neste caso, de 15%).
Outra forma de aproveitar o boom do mercado imobiliário é investir em ativos financeiros lastreados em imóveis, como fundos imobiliários, CRIs e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).
Mas por que investir em um CRI?
Na época em que as taxas de juros estavam muito elevadas, os investidores brasileiros se acostumaram com a segurança das aplicações tradicionais, como os fundos DI e até mesmo a caderneta de poupança. O dinheiro rendia bem, sem risco e sem muito esforço. Mas os tempos mudaram. Os juros baixaram ao menor nível da história recente do país. Em março de 2021, o Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) voltou a elevar a taxa básica de juros (Selic). No entanto, os juros ainda estão baixos e muitas aplicações de renda fixa estão perdendo da inflação.É aí que entram os investimentos em renda fixa alternativos, como as já bem conhecidas Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que costumam remunerar melhor o investidor e ainda são isentos de Imposto de Renda. Ou seja: o rendimento é integral!
Mas como este mercado funciona?
No Brasil, os CRIs surgiram em 1997, com a Lei nº 9.514/97, que criou a figura da securitizadora. O objetivo principal foi dar uma alternativa de funding (busca de recursos) para o novo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), uma modalidade de financiamento de imóveis residenciais ou corporativos que não conta com os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).Uma incorporadora que pretende construir um condomínio residencial ou comercial, ou mesmo uma empresa que queira erguer uma nova sede, fábrica ou até um hospital. Em vez de pegar um empréstimo bancário e pagar juros muito altos, vai ao mercado de capitais buscar dinheiro e faz uma oferta pública de emissão de um CRI. Por trás da emissão há sempre uma securitizadora, que tem como papel transformar os ativos não financeiros da empresa tomadora do crédito em um título, além de um ou mais bancos ou plataformas de investimentos que ficam responsáveis pela chamada “distribuição”, ou seja: oferecer os papéis aos investidores.
Já na emissão dos CRIs, são determinados o prazo de resgate e a rentabilidade que será oferecida ao investidor, que pode estar atrelada a uma taxa de juros ou índice de inflação (em geral, o IPCA), mais uma taxa de “prêmio” paga ao investidor. É um ganha-ganha: a empresa busca recursos a um custo menor do que um empréstimo bancário tradicional e, na outra ponta, o investidor pode obter uma remuneração melhor na comparação com outras modalidades de renda fixa.
E há duas formas de investir em CRIs: comprando diretamente o título em uma plataforma digital ou aplicando em um fundo de investimento imobiliário lastreado em CRIs. Hoje a B3 negocia mais de 350 fundos imobiliários (FIIs), entre eles o Bari 11.
Há risco?
Ao contrário das LCIs, os CRIs não contam com a garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) até o limite de R$ 250 mil. Por isso, são considerados investimentos de maior risco. Em compensação, também têm que oferecer taxas mais atrativas para os investidores.Basicamente há os CRIs pulverizados, em que a securitizadora emprestou recursos a várias empresas, e os CRIs corporativos, cujos contratos estão vinculados a uma única empresa. De forma geral, os pulverizados têm menor risco de inadimplência.
Mas isto não quer dizer que os CRIs corporativos sejam necessariamente mais “arriscados”. O importante para o investidor é verificar o histórico da empresa tomadora e, principalmente, seu rating, que é a avaliação de risco feita por uma agência independente e especializada. Se o rating estiver acima de A, o risco é baixo. E há empresas tomadoras com rating AAA, as chamadas “triple A”, ou seja, com risco próximo de zero.
Fique de olho no prazo
Na hora de investir, além de comparar a remuneração oferecida por um ou mais CRIs e avaliar o risco do tomador, deve-se ficar de olho no prazo da aplicação. Isso porque o mercado secundário de CRIs, no Brasil, ainda não é maduro e pode ser difícil conseguir revender o papel caso surja necessidade de usar o dinheiro antes do prazo de resgate.Os prazos de resgate dos CRIs hoje disponíveis costumam ir de 2 a 10 anos, mas há CRIs com resgate em até 15 anos, sendo este um ponto que merece a máxima atenção. Então o mais indicado é, ao investir em um CRI, ter sempre perspectiva de longo prazo. Ou seja: não vale direcionar a esta aplicação um recurso do qual você poderá necessitar para uma emergência.
