Você precisa saber disso !
Investir em imóveis sempre foi uma preferência dos brasileiros, talvez por conta do período de hiperinflação que vivemos há algumas décadas atrás e por ser algo mais concreto (em todos os sentidos da palavra). Porém, por mais que a possibilidade de viver com o retorno dos aluguéis seja bastante atrativo, existe uma lista de coisas que podem causar severas dores de cabeça ao fazer essa escolha. Como resultado, os Fundos Imobiliários se destacam como uma opção.
Você já deve ter conhecido alguém que passou por isso ou até mesmo vivido a experiência de precisar vender um apartamento e não encontrar compradores. Imóveis costumam ter uma baixa liquidez, ou seja, o tempo que leva para uma casa ou apartamento virar dinheiro é muito longo. Fora os impostos nessa operação, o risco de vacância, a necessidade de obras de reparo e manutenção… É bastante coisa para lidar, não é mesmo?
Conheça os Fundos Imobiliários
Você sabia que existe uma modalidade de investimento que apresenta uma série de vantagens bastante parecidas com as que buscam os investidores do mercado imobiliário, mas com bem menos risco de dores de cabeça? São os Fundos Imobiliários, hoje vamos falar sobre quatro dicas que você deve estar atento antes de escolher o seu fundo.
Os Fundos Imobiliários são uma alternativa de investimento na qual 75% do seu patrimônio será aplicado em imóveis e direitos imobiliários. Como em todos os fundos de investimento, seu patrimônio será dividido em cotas e o investidor terá acesso a essas pela plataforma da corretora, é só digitar o código do fundo que deseja investir e o número de cotas que quer comprar e dar a ordem de compra. Se você quer aprender mais sobre FIIs, vou deixar o link do artigo que falei sobre esse investimento aqui.
Um ponto bastante importante é que a decisão de investir em um determinado FII deve levar em consideração uma série de fatores como o seu perfil de risco, horizonte temporal do investimento e também algumas características particulares do fundo. Existem alguns sites que podem ajudar na hora de fazer essa escolha como o Clube FII e o FIIS lá você pode conferir todos os Fundos Imobiliários disponíveis no mercado e também fatos relevantes sobre cada um, além de poder interagir com outros investidores sobre o mercado. Você também pode verificar a listagem dos FIIs no site da B3.
1. Valor da cota
Antes de comprar a cota do fundo você deve analisar se ela está cara ou barata. Para fazer essa conta, você deve dividir o valor da cota no mercado pelo seu valor patrimonial. Vou usar o exemplo do Fundo BRCR11 para ilustrar, mas de forma alguma isso é uma indicação de investimentos, tudo bem?
Dividindo o valor da cota de mercado R$ 88,71 pelo valor patrimonial de R$ 125,57 o resultado é 0,7. Valores acima de 1,0 indicam que a cota está cara e abaixo de 1,0 indicam que está barata, no caso analisado a cota está barata. No entanto, é importante ressaltar que o ideal são valores mais próximos a 1,0, pois valores bem abaixo dessa marca podem indicar que o fundo teve uma alta desvalorização recentemente.
2. Valor pago por mês de aluguel pelo fundo
A característica principal dos Fundos Imobiliários é o pagamento de um aluguel mensal aos cotistas, esse valor será isento de imposto de renda e cairá diretamente na conta da corretora do investidor. No exemplo do fundo BRCR11 é possível ver que no mês de junho foi pago o valor de R$0,35 por cota, ou seja, esse fundo paga por volta de 0,4% do valor da sua cota de aluguel. É claro que esse percentual pode variar, é interessante que você veja nos sites que falei acima como foi a evolução dessa taxa nos últimos períodos.
Tenha cuidado com fundos com rentabilidade bem acima da média do mercado, estes podem oferecer mais riscos em troca desses maiores retornos e, portanto não estar de acordo com o seu perfil. Observe nos relatórios o tipo de fundo e o período do pagamento dos alugueis também, alguns podem ter sazonalidade, por exemplo, fundos de Shopping Center costumam faturar mais em épocas como o natal e por isso podem ter sua rentabilidade acima da média nessa época.
3. Analise os contratos do fundo
Quando falamos de fundos de tijolo, ou seja, aqueles fundos que investem em imóveis físicos como galpões de logística, agências bancárias, shoppings, imóveis residenciais, entre outros, é necessário ter atenção em algumas questões como risco de vacância e datas dos contratos de aluguel dos imóveis do fundo.
Fundos com contratos a vencer em menos de um ano podem ser mais arriscados, se a carteira do meu FII, por exemplo, é composta por dez agências bancárias e o contrato de aluguel de sete delas vence dentro do prazo de seis meses, caso não haja nenhuma informação referente à renovação desses, o meu risco de vacância é bastante alto.
Observar a localização dos imóveis do fundo pode ser uma boa estratégia também. Veja se ele está em uma boa região e também se há espaço físico para a construção de outros empreendimentos do mesmo setor nas redondezas. No caso de shoppings, por exemplo, esse é um fator crucial. Em bairros nos quais só há um shopping e não há mais espaço físico para a construção de outros, as chances de valorização são bem maiores.
4. Verifique a liquidez dos Fundos Imobiliários
Que essa alternativa de investimento ganha de longe no quesito liquidez quando comparamos com investimento direto em imóveis físicos, isso a gente já entendeu. Mas também existem Fundos Imobiliários também com pouca liquidez. Por isso analise qual a média de negociações diárias do fundo antes de escolher em qual aplicar seus recursos.
Escolher um fundo com boa liquidez pode apresentar uma excelente vantagem, assim, quando você precisar vender suas cotas, não terá que esperar tanto tempo por um comprador. É interessante falar que na hora de vender suas cotas, terá cobrança de imposto de renda. A alíquota é de 20% sobre o lucro e a cobrança será feita via DARF recolhido pelo próprio investidor.
Conhecer seu perfil e seus objetivos é sempre o primeiro passo para qualquer aplicação financeira. Irei deixar o link do nosso questionário de suitability aqui para você saberem qual o seu perfil de investidor e fazerem assim melhores escolhas.
Qualquer dúvida é só entrar em contato com a gente pelos comentários, faremos o possível para ajudar vocês nessa jornada pela educação financeira. Podem sempre contar conosco!
Até a próxima!
