Uma dúvida muito comum de quem está em busca de opções de investimento é em relação a imóveis. Vale realmente a pena comprar um apartamento esperando a valorização? Como funciona o processo de aluguel de um imóvel? O que são Fundos de Investimento Imobiliário? E quais são os riscos que corro quando opto por cada uma dessas modalidades de investimento?
É importante entender que tudo sempre depende dos seus objetivos e perfil. Em todas três opções existem alguns riscos, só que eles podem ser percebidos de formas diferentes por cada um. Por exemplo, um imóvel físico pode te trazer mais segurança por ser algo concreto, porém, o risco de liquidez dessa opção, ou seja, a rapidez com que esse ativo se transforma em dinheiro, é muito alto. Você já deve ter visto ou até mesmo vivido a situação de ter um imóvel e precisar vendê-lo, isso por conta uma dívida ou ter novos planos, só que apesar das tentativas não conseguiu sucesso na venda.
Mas o que são Fundos de Investimento Imobiliários?
Primeiro acredito que seja interessante explicar o que é um Fundo de Investimento. Bom, um Fundo de Investimento é uma reunião de recursos de investidores com o objetivo de obter um retorno através da alocação destes recursos em uma cesta de ativos financeiros. A grande vantagem dos Fundos de Investimento é que você não precisa dispor de muito tempo para administrar seus recursos, os fundos contam com gestão profissional. O gestor irá acompanhar diariamente as oscilações do mercado e o patrimônio do Fundo, fazendo as alocações necessárias para sempre trazer a melhor rentabilidade para os cotistas. Outra vantagem é que também é possível investir em ativos de alto valor agregado com pouco recurso, pois nessa modalidade de investimento você compra cotas que são a fração de um fundo.
Em um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) o objetivo dos investidores é aplicar seus recursos em negócios do setor imobiliário. Assim, eles estarão almejando retornos do setor, mas também estarão expostos aos riscos desse mercado. Funciona da seguinte maneira, cada investidor irá comprar cotas do fundo e a cada mês irá receber um “aluguel” de acordo com o número de cotas que possui. Esse aluguel nada mais é que o rendimento dos imóveis que compõem a carteira do fundo. O investidor irá receber essa quantia mensalmente e diferente do que aconteceria com um investimento direto em imóvel físico, não pagará impostos sobre esse valor.
Podem constituir patrimônio de um Fundo Imobiliário imóveis e direitos reais sobre imóveis, cotas de outros FIIs, CRI, LCI, LH, Fundo RF, Títulos Públicos, cotas de FIA, FIP e FIDC, CEPAC, LIG, ações e debêntures que tenham ligação com o setor imobiliário.
Uma outra forma de ganho é com a valorização da cota, você compra cada cota por um determinado preço, estas poderão sofrer alterações em seu valor por conta de oscilações do mercado. Porém, se o valor de venda da cota for maior do que o de compra, a operação de venda desse ativo sofrerá incidência de imposto de renda sobre o lucro.
E como funciona a tributação de um FII?
Já falamos que para o recebimento do seu rendimento mensal na conta da corretora, não haverá cobrança de imposto de renda, o que é um ponto positivo. Hoje em dia, grande parte das corretoras também não cobra taxa de corretagem sobre Fundos Imobiliários. Porém, existe a taxa de emolumentos cobrada pela bolsa de valores no valor de 0,0325% para cada operação de compra e venda de ativos.
E em relação a venda de suas cotas, caso o cenário seja de alta ou por algum motivo você precise daquele dinheiro ou mesmo de uma parte dele e queira vender suas cotas. A cobrança de impostos será via DARF recolhido pelo próprio investidor. A alíquota será de 20% sobre o ganho de capital.
Liquidez do FII
Uma grande vantagem é a liquidez do Fundo Imobiliário, ao contrário de um imóvel físico, na hora que você precisar se desfazer da sua cota, poderá vendê-la sem tantas dores de cabeça. Você já deve ter reparado a quantidade de placas de “vende-se” pelas ruas, está cada vez mais difícil encontrar compradores por conta da recente crise. Um imóvel passa a ser um custo para o proprietário quando este deve arcar com as despesas enquanto espera por um comprador.
Como funciona o processo de aluguel de um imóvel?
Mas e se os seus planos forem a respeito de ter um imóvel para alugar e receber esse dinheiro do aluguel como uma fonte de renda passiva. Quais seriam as vantagens e desvantagens dessa decisão?
Supondo que esse imóvel já seja seu, você o comprou seja à vista, seja por meio de financiamento e agora deseja alugar. Primeiro é interessante explicar um pouco como funcionam os contratos de locação.
Uma boa parte dos contratos de locação utilizam o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) para calcular o reajuste anual do valor do aluguel. O IGP-M é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e é divulgado no final de cada mês de referência.
O primeiro risco que você corre é o de não conseguir alugar o seu imóvel, o que de fato é algo a se preocupar, pois o que deveria em tese ser um investimento, pode se tornar um gasto. É importante neste ponto analisar a demanda por imóveis na região escolhida e como está o mercado.
O cálculo do valor da locação fica em torno de 0,3% a 0,5% do valor do imóvel, ou seja, se você compra um apartamento por R$500.000 irá receber algo por volta de R$ 1.500 a R$ 2.500 mensalmente e ainda terá descontado o imposto de renda sobre esse valor. Caso deixe esse montante de R$500.000 na poupança, receberá líquido com as taxas atuais R$ 1.900 (tendo em mente que a conta é feita por juros compostos).
Desde 2014, de acordo com o Índice FipeZap (que acompanha os preços de venda e locação do imóveis em todo o Brasil tendo como base as ofertas publicadas na internet), o preço dos aluguéis tem sofrido uma leve desvalorização. Isso se deve por conta da alta oferta de imóveis e pouca demanda.
E em relação a compra, ainda vale a pena adquirir um imóvel como bem para especulação?
Se o seu desejo é comprar imóveis na expectativa de valorização futura, precisa entender que estamos falando de um plano de longo prazo e quanto maior for o tempo, maiores são os riscos. Isso porque um monte de coisas podem acontecer, tanto boas quanto ruins. Podem construir uma nova estação do metrô bem na frente do prédio onde você adquiriu o apartamento, o que impactará de forma positiva o valor do seu bem, mas também, pode ser que na região aumente a criminalidade e isso diminua a procura por imóveis na área e consequentemente seu valor de mercado.
É importante falar aqui sobre o custo de oportunidade do investimento, visto que por ser uma opção com um prazo mais longo, você estaria abrindo mão de alocar esses recursos em outras fontes com rentabilidades mais interessantes.
Logo, é também uma aposta de risco, porém, como falamos anteriormente, vai de acordo com o seu perfil. Se para você o mais importante é ter algo concreto e que te traz mais sensação de segurança, essa pode ser a melhor opção, e isso não está ligado somente a aspectos econômicos. Por isso é tão importante entendermos quais as nossas particularidades antes mesmo de definirmos nossos objetivos.
Vantagens
De forma geral, essas são as vantagens de se investir em um Fundo Imobiliário:
- Maior liquidez quando comparado a outras opções
- Menor burocracia nas transações
- Isenção de imposto de renda no recebimento dos rendimentos mensais
- Menor custo para começar a investir (com R$ 100 você já compra uma cota)
- Menor risco de crédito
- Diversificação dos imóveis
- Menor risco/impacto de vacância
E as desvantagens:
- Custo de oportunidade do investimento
- Possibilidade de não conseguir negociar com facilidade suas cotas no mercado secundário
- Sujeito a oscilações do setor
Dessa forma, é importante avaliar quais os riscos e vantagens de cada opção para fazer a melhor escolha. Entender também sobre o mercado e avaliar as alternativas é fundamental. Espero que a explicação tenha ficado clara, qualquer dúvida e sugestão, compartilhem conosco.
Artigos que podem ser úteis: Tributação dos fundos de Investimentos | O que são fundos multimercado?
