CRI e LCI: Como funcionam esses investimentos de renda fixa

Já falamos por aqui sobre Fundos Imobiliários, no artigo mostramos as vantagens desse tipo de investimento e como você pode obter rendimentos mensais livres de imposto de renda. Hoje vamos falar sobre outras duas formas de se investir em imóveis: CRI e LCI. Se você quer entender as diferenças e vantagens dessas alternativas de investimento, é só ler o artigo.

O que é o CRI?

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) pode ser entendido como um instrumento de captação de recursos com a finalidade de financiar transações do setor imobiliário, ou seja, quando você investe em um CRI estará provendo recursos para o mercado de imóveis.

Funciona da seguinte maneira, vamos supor que a imobiliária alfa esteja com o projeto de construir o edifício beta de quinze andares no centro da cidade de São Paulo, ao todo são sessenta apartamentos de dois dormitórios que estarão disponíveis ao público. O prazo para a entrega das chaves é de três anos.  O empreendimento conta com espaço de lazer, piscina, parquinho para as crianças e estacionamento com oitenta vagas de garagem. O valor do imóvel é R$ 700.000 para pagamentos feitos à vista, só que e quem não possui esse dinheiro na conta, como faz?

Uma opção para quem deseja morar no edifício beta, porém não tem como pagar esse valor na hora, é o financiamento. Hoje em dia, devido aos altos preços dos imóveis, são poucas as pessoas que tem a possibilidade de adquirir uma casa ou apartamento à vista. Porém, o que acontece é que a imobiliária alfa precisa desse dinheiro em caixa para pagar a construtora e todos os custos com a obra que terá nesse período.

Supondo novamente que a venda dos apartamentos tenha sido um sucesso, 100% dos apartamentos foram vendidos, porém somente 15% foram pagos a vista. Esse dinheiro não é suficiente para ao menos iniciar a construção, o que pode ser feito nesse sentido para ter esse valor que a imobiliária alfa vai receber em três anos hoje? É aí que a história do CRI começa, todos esses valores a receber, todos os financiamentos dos cinquenta e um apartamentos vão ser empacotados em um só título, o lastro da operação serão esses imóveis.

Emissão do CRI

Quem faz o processo do CRI é uma companhia securitizadora, ela é responsável pela emissão do CRI. O CRI referente aos valores financiados do edifício beta foi emitido e disponibilizado no mercado para os investidores. Você pode agora comprar uma parcela dessa dívida na plataforma da sua corretora e conforme os futuros moradores do edifício beta pagarem suas parcelas do financiamento receberá o seu rendimento, é claro que isso dependerá das taxas combinadas na hora da compra do título.

Rentabilidade

A maioria dos CRIs paga juros periódicos, podendo ser de forma semestral, mensal ou anual, ou seja, você irá receber um valor referente ao rendimento do seu investimento diretamente na sua conta da corretora nesses intervalos. Um ponto negativo é que boa parte dos investimentos em CRI só estão disponíveis para investidores qualificados, isto é, para investidores que possuem valores acima de R$ 1.000.000 aplicados.

Risco

O principal risco do CRI, no caso do exemplo que estamos analisando, é o dos compradores dos apartamentos do edifício beta não honrarem com suas parcelas de financiamento, ou seja, o risco de crédito para essa modalidade de investimento é o que deve ser mais levado em conta.  Os investimentos em CRI recebem rating de agências classificadoras de risco que avaliam todas as garantias da operação.

Por ser um produto de investimento no setor imobiliário, não há cobrança de imposto de renda, o que é bastante vantajoso.

LCI

A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) é também um título de renda fixa lastreado em créditos do setor imobiliário e possui como garantia hipotecas ou alienação fiduciária. As LCIs diferentemente dos CRIs são emitidas por bancos. Por conta disso, possuem garantia do FGC até o valor de R$ 250.000,00 por CPF e por instituição financeira emissora, se você ainda não entende muito bem como funciona o FGC a gente explica nesse artigo sobre as novas regras do fundo.

As LCIs são bem mais simples de serem entendidas do que os CRIs. Nessa modalidade de investimento você, investidor, vai emprestar o seu dinheiro para os bancos que por sua vez vão fazer o repasse desse capital para quem precisa de recursos para aplicações no setor imobiliário. Ou seja, estamos falando de um investimento com destinação de específica.

O banco é o intermediador financeiro da operação, ou seja, ele toma recursos de quem deseja investir e teoricamente está com sobra de caixa e fornece esse dinheiro para quem precisa de empréstimo. Porém, as taxas dessas operações são bem diferentes, enquanto ele paga 1% ao mês para você que investiu o seu dinheiro em determinado produto financeiro, ele cobra 2% ao mês de quem pegou crédito emprestado. É dessa forma que os bancos ganham dinheiro, através do spread.

Mas voltando a falar das LCIs, uma grande vantagem desse investimento é a isenção de imposto de renda independente do prazo da aplicação e isenção também de IOF (imposto sobre operações financeiras). Como vimos no CRI, isso é comum para investimentos considerados “produtos sociais”. Por ser um setor estratégico da economia do país, o governo isenta o investidor dos impostos como forma de incentivar a aplicação nesses ativos.

Os títulos poderão ter sua rentabilidade definida de maneira prefixada (ou seja, eu sei hoje quanto renderá na data do vencimento) ou pós-fixada (a rentabilidade dependerá do indexador, assim, só saberei o valor a receber na data do resgate). Tal decisão deve ser tomada levando em consideração as projeções da taxa de juros e nível de tolerância ao risco de cada investidor.

Espero que o texto de hoje tenha sido esclarecedor e que ajude a vocês a tomarem melhores decisões. Sempre façam comparações e simulem o rendimento de cada investimento. Por enquanto é isso, até uma próxima.

Beijos!

Artigos que podem ser úteis: CDB x LC: Qual o melhor investimentos? | Indexadores: Você conhece os principais para investir?