Cuidados para investir em fundos imobiliários

Por diversas décadas, o investidor de renda fixa brasileira foi acostumado a receber altas taxas de juros em seus investimentos. Em 5 anos era possível dobrar o capital investido, sem tomar um grande risco, apenas com títulos emitidos pelo governo e uma Selic de 14,25%. Em mercados de alta, é comum as pessoas abandonarem toda e qualquer precaução, e ficarem totalmente compradas em ativos de renda variável.

Como um rio caudaloso, o dinheiro flui das reservas da renda fixa para a renda variável, em busca de maior rentabilidade.

Com isso, o preço dos ativos fica extraordinariamente alto, e à medida que sobem, atraem ainda mais investidores. Até que um dia, o fluxo comprador diminui e o mercado inverterá a tendência de alta. Ao entrar em tendência de baixa, tudo o que se compra, desvaloriza. Na baixa do mercado, os investidores observam o seu patrimônio “derretendo”. Muitos perdem o sono.

São inúmeras as lamentações de investidores que não tiveram o cuidado de deixar reservas na renda fixa. Aqueles que conseguem manter suas emoções sob controle, conseguem sobreviver à de baixa do mercado.

Entretanto, o que as estatísticas mostram é que a maioria das pessoas vende tudo no fundo do poço, perdendo anos e anos de poupança pessoal, quando não todo o patrimônio da família.

Ao ler os parágrafos anteriores, você pode ter ficado surpreso. Afinal, se você já tinha se interessado pelo tema, os textos que deve ter lido até agora provavelmente enaltecem as inúmeras vantagens de investir em FIIs. Sim, normal. É assim mesmo. 

Em mercados em alta, todas as notícias são positivas, otimistas. Leia as notícias de 3 ou 4 anos atrás, quando estávamos em mercado de baixa, que você perceberá o quão diferentes eram elas.

Claro, com o mercado em baixa, todas as notícias são alarmantes. O meu objetivo ao escrever palavras de aviso não é lhe causar desânimo. Pelo contrário. Tenho bastante convicção de que grande parte das pessoas que conhece o mercado de fundos imobiliários e passa a investir neles se sente bastante satisfeita com o retorno e bastante segura com o investimento. Mas é preciso estudar bastante e estar consciente de que o investimento em fundos imobiliários traz riscos, e se você não tomar alguns cuidados, poderá ter grandes prejuízos.

Trataremos a partir de agora de alguns desses cuidados que você precisará tomar para que os seus investimentos em FIIs lhe tragam alegrias e não tristezas.

Aprofunde o seu conhecimento

Muitas pessoas começam a investir em fundos imobiliários ou ações sem ter o mínimo de conhecimento sobre o assunto. Uma grande parte busca informações em fóruns de investimento, grupos de WhatsApp e/ou Facebook, publicações no Instagram ou em vídeos do YouTube. Apesar dessas fontes serem válidas e de existirem pessoas bem-intencionadas e tecnicamente competentes que compartilham informação e conhecimento, há muito “ruído” nesses locais. 

Sendo extremamente importante que o investidor iniciante também busque o conhecimento em fontes que apresentam menos ruídos, tais como cursos online ou presenciais sobre o tema, leitura de livros que tratem do assunto, vídeo aulas ou entrevistas com especialistas. Investir em seu conhecimento aumentará a sua segurança como investidor bem como a capacidade de selecionar bons ativos. Caso contrário, você não se sentirá seguro e será induzido pelas opiniões de outros investidores.

Desenvolva o autocontrole emocional

Por mais conhecimento que uma pessoa tenha, para investir na renda variável, também é preciso desenvolver o controle das emoções. A alta nas cotações dos ativos pode desencadear a euforia dos investidores, fazendo-os assumir mais risco do que poderiam ou gostariam. De forma oposta, a queda nas cotações pode causar o medo, que pode evoluir para o pânico, fazendo com que os investidores vendam tudo no fundo do poço. Esteja sempre atento com as suas emoções. Racionalize. Tenha sempre em mente o motivo que o levou a investir um certo ativo, o porquê, o fundamento. Não se deixe contaminar pelos ruídos do mercado.

Conheça as classes de fundos imobiliários

A princípio, o investidor iniciante acha que todos os fundos imobiliários tem o patrimônio alocado em imóveis físicos. A maioria tem realmente o patrimônio alocado em imóveis prontos que são locados e geram renda por meio do aluguel. Tais fundos são chamados de FIIs de “tijolo”. Mas além deles, há outros fundos, como os que investem em ativos de renda fixa com lastro no mercado imobiliário (principalmente CRIs – Certificados de Recebíveis Imobiliários) que são chamados de fundos de recebíveis ou fundos de “papel”. Outra classe é constituída pelos fundos de fundos (FoF), que alocam o patrimônio em cotas de outros FIIs. Por fim, há os fundos de desenvolvimento que aplicam o dinheiro dos cotistas em projetos imobiliários destinados à venda. Nestes, a renda é proveniente do desinvestimento (venda) das unidades imobiliárias.

Cada uma destas classes é constituída por vários fundos e elas podem apresentar dinâmicas e riscos diferentes entre si.

Saiba os principais riscos do investimento em fundos imobiliários

Quanto mais arriscado um ativo, maior a sua volatilidade. O nível de risco dos fundos imobiliários pode ser definido como médio: eles não são tão voláteis quanto as ações, mas suas cotações não são estáveis. O fato das cotações flutuarem, influenciadas por condições macro e microeconômicas no médio longo prazo, e por notícias, especulações e movimentações de fluxo de capital no curto prazo, faz com esses ativos apresentem o risco de mercado. Se o investidor precisar sair de uma posição, ele estará sujeito a essas oscilações.

A liquidez é a facilidade que um ativo tem de ser vendido sem ter grandes perdas de valor. Os FIIs têm uma liquidez muito maior que a de imóveis físicos, mas não possuem uma liquidez alta quando comparados às ações, por exemplo. Avalie a liquidez dos ativos antes de montar uma posição. Os FIIs de papel, que investem em ativos de renda fixa com lastro no mercado imobiliário (principalmente LCIs e CRIs) apresentam risco de crédito, pois os emissores do títulos podem, eventualmente, não conseguir honrar com o pagamento da dívida.

Os FIIs de tijolo podem enfrentar vacância. Caso a vacância de um fundo fique em patamares muito elevados, este terá de arcar não apenas com o aumento dos gastos decorrentes do aumento de vacância (como IPTU e condomínio das áreas vagas), mas também com as despesas operacionais do fundo, como pagamentos de taxa de administração, taxa de gestão e taxa de escrituração. Outro risco que o investidor também enfrenta ao investir em fundos imobiliários é o risco da taxa de juros. Os FIIs apresentam uma correlação inversa com as taxas de juros, valorizando-se quando elas caem e desvalorizando-se quando elas sobem. 

Ao aportar grandes quantias em fundos imobiliários quando as taxas de juros estão muito baixas, o investidor corre o risco de experienciar uma grande desvalorização das cotas adquiridas se as taxas de juros aumentarem no curto/médio prazo. Caso a vacância de um fundo fique em patamares muito elevados, este terá de arcar não apenas com o aumento dos gastos decorrentes do aumento de vacância (como IPTU e condomínio das áreas vagas), mas também com as despesas operacionais do fundo, como pagamentos de taxa de administração, taxa de gestão e taxa de escrituração. curto/médio prazo. 

Caso a vacância de um fundo fique em patamares muito elevados, este terá de arcar não apenas com o aumento dos gastos decorrentes do aumento de vacância (como IPTU e condomínio das áreas vagas), mas também com as despesas operacionais do fundo, como pagamentos de taxa de administração, taxa de gestão e taxa de escrituração.

Outro risco que o investidor também enfrenta ao investir em fundos imobiliários é o risco da taxa de juros. Os FIIs apresentam uma correlação inversa com as taxas de juros, valorizando-se quando elas caem e desvalorizando-se quando elas sobem. Ao aportar grandes quantias em fundos imobiliários quando as taxas de juros estão muito baixas, o investidor corre o risco de experienciar uma grande desvalorização das cotas adquiridas se a taxas de juros aumentarem no curto/médio prazo. 

Para minimizar esse risco, o investidor precisa evitar fazer grandes aportes em épocas de juros muito baixos e sempre deve dispor de reservas na renda fixa para aproveitar as quedas nas cotações dos bons fundos quando as taxas de juros subirem. Aportar pouco capital e com bastante frequência é uma estratégia que pode ser seguida para minimizar esse e outros riscos, como, por exemplo, o risco de mercado.

Risco de tributação

Desde 2005, os rendimentos dos FIIs são isentos da cobrança de IR, desde que o fundo tenha mais do que 50 cotistas e desde que o cotista não detenha mais do que 10% das cotas do fundo. O fato dessa isenção existir torna o investimento em fundos imobiliários atrativo, mas também causa apreensão: até quando a isenção persistirá?

Soma-se a esta apreensão, as notícias de que o governo pretende realizar a reforma tributária e que a equipe econômica estaria mirando o fim da isenção de IR sobre dividendos. Aliás, esta não é primeira vez que notícias sobre este assunto são veiculadas na mídia: a última tinha tinha sido em 2015. Poderá o governo retirar a isenção dos FIIs que atendam aos critérios estabelecidos (50 cotistas e limite de cotas abaixo de 10%) no futuro? Sim, é possível. Mas não há como estabelecer com segurança a probabilidade de ocorrência deste evento.

Segue apenas um breve raciocínio. O atual valor de mercado dos fundos imobiliários listados na B3 está em, aproximadamente, R$ 70 bilhões de reais. Os rendimentos distribuídos atualmente estão na faixa de 6,5 % a.a. do valor de mercado. Consequente, por ano, os cotistas recebem em suas contas um total de, aproximadamente, R$ 4,6 bilhões. Se o governo retirar a isenção de IR e a alíquota de recolhimento for de 20%, a arrecadação federal aumentaria em R$ 0,92 bilhão/ano. Não parece ser uma cifra tão tentadora que a ponto de justificar a retirada da isenção. O efeito colateral seria um desestímulo ao setor de construção civil (setor que emprega muita mão-de-obra).

O que o investidor poderia esperar no valor de mercado das cotas, no curto prazo, caso o governo retirasse a isenção dos FIIs? O mais lógico (apesar do mercado não ter nenhuma lógica) seria uma queda proporcional ao percentual de tributação. Exemplificando: caso a tributação dos rendimentos voltasse a ser praticada em 20%, as cotas provavelmente sofreram uma desvalorização de aproximadamente 20% para se adequarem ao novo patamar de rendimentos líquidos. 

Essa é outra consideração que o governo deveria fazer antes de retirar a isenção. Como o ganho de capital (lucro) obtido na venda de cotas de FIIs atualmente é tributado em 20%, com a desvalorização das cotas o governo diminuiria esta arrecadação. Por fim, não poderíamos deixar de mencionar que os FIIs de tijolo podem ter o risco de catástrofes, como incêndios, explosões, inundações, etc. Incêndios já aconteceram em 2 ou 3 imóveis pertencentes a fundo imobiliários, assim como inundações. 

É de praxe que os fundos tenham seguro, mas, eventuamente, este poderá não ser suficiente para ressarcir completamente os prejuízos decorrentes de danos aos imóveis e/ou interrupção do fluxo de aluguéis.

Artigo escrito pelo Prof. Roni Mendes.

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