Como investir em imóveis com menos de R$1.000

Conheça as formas de se investir em imóveis com pouco!

Você pensou na hipótese de viver de aluguel? E, nunca mais precisar trabalhar? Com certeza, seria o melhor dos mundos. Porém, devido ao alto preço dos imóveis e devido a instabilidade da economia, talvez essa seja uma questão a se repensar, Além disso, existe uma série de prós e contras quando falamos sobre comprar um imóvel para ser fonte de renda mensal. Você já parou para avaliar dados como a vacância? E sobre o custo de oportunidade desse investimento?

A boa notícia é que para as pessoas que acreditam no setor imobiliário ou que ainda não possuem tanto capital para investir em um imóvel, existem outras alternativas. Você não precisa comprar um imóvel físico para aplicar seu dinheiro nesse setor e até para receber um aluguel mensal, sabia disso? Pois é exatamente sobre opções de investimento no setor imobiliário que vamos falar no texto de hoje.

Fundo de Investimento Imobiliário (FII)

Em um Fundo de Investimento Imobiliário o objetivo dos investidores é aplicar seus recursos em negócios do setor imobiliário. Com o objetivo de alcançar retornos do setor e também estar expostos aos riscos desse mercado. Os FIIs são indicados para quem quer investir em imóveis sem necessariamente comprar um e o melhor é que você ainda conta com a vantagem de receber um aluguel mensal livre de imposto de renda diretamente na sua conta da corretora.

Formas de Rentabilidade

Para investir em um FII você deverá comprar cotas do fundo por meio da plataforma da sua corretora, outra boa notícia é que muitas corretoras possuem taxa zero para essa modalidade de investimento. São duas as formas de ganho do FII, a primeira pelo aluguel das cotas, por exemplo, vamos supor que eu comprei 20 cotas de um FII que estava valendo R$150 a cota. O pagamento do aluguel (yield) é de 1% do valor de cada cota, ou seja, R$1,50, como comprei 20 irei receber R$30 no mês, lembrando que esse valor será livre de imposto de renda.

Em segundo lugar, existe a rentabilidade pela valorização das cotas. Quando comprei minha cota ela valia R$150, porém, como fiz uma boa escolha do meu FII ocorreu uma valorização desse valor. Após quatro anos, cada cota estava R$180. Como acredito que esse seja um excelente preço e possivelmente o máximo que o meu FII possa valer, decido vender todas as cotas. O saldo dessa venda foi R$3.600 e o meu lucro R$600.

Porém, na hora de vender as cotas, haverá cobrança de imposto de renda somente sobre o lucro, ou seja, em cima da rentabilidade. A alíquota é de 20% e a cobrança será feita via DARF pelo próprio investidor.

Outro dado importante, é que se o cotista tiver mais de 10% das cotas totais do fundo, deverá declarar o investimento no seu IR. Há também taxa de corretagem pela bolsa e taxa de administração pela gestora do fundo.

Características principais:

Letra de Crédito Imobiliário (LCI)

A Letra de Crédito Imobiliário é um título de renda fixa lastreado em créditos do setor imobiliário e possui como garantia hipotecas ou alienação fiduciária. Nessa modalidade de investimento você, investidor, vai emprestar o seu dinheiro para os bancos, que por sua vez, vão fazer o repasse desse capital para quem precisa de recursos para aplicações no setor imobiliário.

O banco é o intermediador financeiro da operação, ou seja, ele toma recursos de quem deseja investir e fornece esse dinheiro para quem precisa de empréstimo. Uma grande vantagem desse investimento, assim como acontece no recebimento dos aluguéis do FII, é a isenção de imposto de renda independente do prazo da aplicação e isenção também de IOF (imposto sobre operações financeiras).

Os títulos poderão ter sua rentabilidade definida de maneira prefixada (ou seja, eu sei hoje quanto renderá na data do vencimento) ou pós-fixada (a rentabilidade dependerá do indexador, assim, só saberei o valor a receber na data do resgate). Tal decisão deve ser tomada levando em consideração as projeções da taxa de juros e nível de tolerância ao risco de cada investidor.

Características principais:

Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) pode ser entendido como um instrumento de captação de recursos com a finalidade de financiar transações do setor imobiliário, ou seja, quando você investe em um CRI estará provendo recursos para o mercado de imóveis.

Os CRIs são emitidos por sociedades securitizadoras. Para esclarecer, securitizar significa transformar direitos creditórios em títulos negociáveis no mercado e é justamente esse o processo. Na prática, as pessoas compram imóveis e financiam o seu valor junto ao banco. Como resultado, esses financiamentos são “entregues” a uma companhia securitizadora que empacota todos esses valores a receber de várias pessoas e empresas e transforma em um título, em um CRI que é disponibilizado aos investidores.

A maioria dos CRIs paga juros periódicos podendo ser mensal, semestral ou anual, ou seja, você irá receber um valor referente ao rendimento do seu investimento diretamente na sua conta da corretora nesses períodos de tempo e sem imposto de renda. Um ponto negativo é que boa parte dos investimentos em CRI só estão disponíveis para investidores qualificados, isto é, para investidores que possuem valores acima de R$ 1.000.000 aplicados.

Características principais:

Letra Imobiliária Garantida (LIG)

LIG (Letra Imobiliária Garantida) é uma modalidade de investimento recentemente regulamentada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Além disso, a resolução sobre sua emissão foi aprovada em agosto de 2017, logo não fique preocupado caso você ainda não tenha escutado sobre essa aplicação, as regras até o mês de maio deste ano ainda estavam sendo debatidas pelo Banco Central e o CMN. No momento, o mercado ainda aguarda as primeiras emissões desses títulos.

A dupla garantia é o grande trunfo dessa aplicação, o investidor fará a compra do seu ativo e irá decidir nesse momento sobre alguns dados específicos da emissão como, por exemplo, se a taxa será prefixada ou pós-fixada. Além disso, a primeira garantia diz que quem garante o pagamento da renda ao investidor no primeiro momento é a instituição financeira emissora do título. Portanto, caso ocorra algum problema no meio do percurso com essa instituição. Em segundo lugar, existe a garantia  da carteira de imóveis da LIG. Os ativos da carteira poderão assim honrar o pagamento ao investidor caso haja necessidade.

Exatamente por conta dessas duas formas de proteção, muitas pessoas estão comentando que o título fica entre a LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Por isso a pessoa pode começar como uma LCI, que conta com a proteção da instituição financeira emissora, e se tornar um CRI. O que se espera é que ela tenha retornos superiores a LCI e menores riscos que o CRI.

Características principais:

Tantas opções, qual devo escolher?

O mercado imobiliário com os imóveis e o mercado financeiro estão mais conectados do que imaginamos. Por estar em constante expansão, o mercado imobiliário sempre necessita de recursos para financiar suas atividades. Em segundo lugar, o que o mercado financeiro faz é desenhar produtos de investimento para fornecer insumos a esse mercado e também diversificar seu portfólio para assim atender a diferentes perfis de investidores. Se você ainda não sabe qual o seu perfil, é só ir nesse link e responder ao nosso suitability.

O fato é que não existe um investimento melhor do que outro, tudo sempre vai depender do seu perfil e dos seus objetivos para aquele dinheiro. Ademais, é claro que existem alguns pontos que o investidor deve estar atento na hora de fazer sua escolha, acima de tudo, a palavra diversificação é a chave para quem quer diminuir seus riscos, montar uma carteira de investimentos focada em imóveis pode ser algo bastante interessante, mas esteja atento e aberto a diferentes modalidades de investimento.

Riscos x Retorno

Já sabemos que a relação entre risco e retorno esperado acontece de forma positiva. Em outras palavras, se você não quer assumir riscos em seus investimentos, precisa entender que o retorno esperado também será menor, da mesma linha, para se obter maiores retornos esperados, é preciso tomar alguns riscos.

Da mesma forma, CRI é um investimento que oferece um retorno maior.  Entretanto, também possui um maior risco de crédito dentre as alternativas, não por isso ele deixa de ser vantajoso, se você está pronto para assumir um pouco mais de risco com as chances de obter um maior retorno, certamente, essa pode ser uma boa opção.

Tanto o CRI como a LIG e os FIIs não possuem cobertura do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Consequentemente, é algo que pode influenciar na decisão de alguns investidores mais avessos ao risco. Os FIIs, certamente, são considerados aplicações de renda variável sendo negociados na bolsa de valores, por isso, assim como as ações de empresas são uma alternativa um pouco mais volátil.

Prazo

Investimentos em renda fixa possuem prazo de resgate, ou seja, na hora de escolher a sua aplicação, você deve verificar a data de vencimento. Por isso, é importante ter os objetivos previamente estabelecidos.

Os CRIs, normalmente possuem um prazo maior, o tempo da aplicação costuma variar entre dois e cinco anos. Já o prazo médio ponderado das LIGs é de dois anos assim como as LCIs, porém por ser um produto mais conhecido dos investidores, é possível encontrar opções de diferentes prazos a partir de 90 dias até quatro anos.

Já os FIIs não possuem prazo de resgate até mesmo por não serem considerados produtos de renda fixa. Assim, como as ações de empresas é possível ter um FII por muitos anos em sua carteira e se beneficiar do pagamento mensal do aluguel do fundo. Logo, quando decidir se desfazer das suas cotas, ou mesmo de somente uma parcela delas, é possível fazê-lo sem tantas dores de cabeça.

Hoje vocês conheceram formas de investir em imóveis sem gastar tanto dinheiro e sem ter que se preocupar com obras, taxas e inquilinos. Em resumo,  a isenção do imposto de renda também é algo em comum nas modalidades que falamos. Além disso, é um setor importante para a economia. Desta forma, o governo isenta o investidor. Como resultado, há um estimulo para a área imobiliária.

Até mais!

Artigos que podem ser úteis: Onde investir com salário de estagiário? | Como escolher uma corretora para investir em renda fixa