Uma nova forma de investir em imóveis
O crowdfunding imobiliário foi criado nos Estados Unidos por volta de 1885, mas chegou no Brasil apenas em julho de 2017.
Esta nova forma de investir reúne uma série de investidores com o objetivo de financiar um determinado empreendimento imobiliário que, no prazo acordado, retorna aos investidores o dinheiro financiado mais juros.
Os fundos imobiliários (FIIs) por sua vez, foram instituídos no Brasil por meio da Lei n. 8.668 no ano de 1993 e reúne uma série de investidores em fundos que ofertam diversos empreendimentos imobiliários.
Conheça agora as semelhanças e diferenças entre fundos imobiliários e crowdfunding de imobiliário?
Como são feitos os investimentos?
Fundos Imobiliários
Os Fundos Imobiliários são compostos por investimentos que são divididos em frações chamadas cotas, e pertencem aos investidores.
A aquisição das cotas deve ser obrigatoriamente realizado através de uma corretora de valores ou por meio de uma instituição autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Crowdfunding Imobiliário
Já o crowdfunding de investimento é mais simples. Basta o investidor possuir uma conta em uma plataforma – como a Glebba Investimentos – e em seguida reservar seu investimento em uma oferta específica.
Um contrato é assinado entre a empresa e o investidor e por fim o investidor concretiza seu investimento através de TED ou boleto bancário.
Quais os riscos?
Fundos Imobiliários
Há diversos tipos diferentes de fundos imobiliários e de acordo com a estratégia de cada um, existem riscos que são inerentes a apenas um ou dois tipos de fundos.
Para abordar todos os riscos do investimento em fundos imobiliários seria necessário um artigo inteiro dedicado ao assunto.
Ainda assim é possível citar um risco que engloba todos os tipos de fundos imobiliários, a má gestão.
Um fundo mal gerido é extremamente nocivo aos investidores, o que pode resultar na insustentabilidade do fundo e da perda do valor de mercado.
Crowdfunding Imobiliário
O risco deste investimento está relacionado com a possibilidade de o empreendimento não honrar com a dívida. Quase sempre, a razão deste problema é a não concretização das vendas projetadas.
Cabe a plataforma que oferta este empreendimento, uma boa análise do empreendedor e do empreendimento para entender se ao final do período as projeções irão se concretizar.
No caso da Glebba, não são aceitos empreendimentos que tenham problemas jurídicos, imaturidade na análise mercadológica, ou que não tenham patrimônio suficiente – dinheiro em caixa, recebíveis, unidades em estoque – para honrar com a dívida no caso de um não pagamento.
E quanto aos custos?
Fundos Imobiliários
De início há o custo da própria operação que é cobrada pela corretora.
Adquiridas as cotas, o fundo irá uma taxa de administração que pode variar entre 0,25% a 2% ao ano. Além disso, muitos fundos cobram taxa de performance caso a rentabilidade ultrapasse o benchmark.
Por fim, há dedução de 20% a título de imposto de renda sobre o lucro líquido na venda das cotas. Salienta-se que o recolhimento do imposto de renda é de responsabilidade do investidor, sob pena de constituir crime de sonegação fiscal, nos termos do art. 1º da Lei 8.137/90.
Crowdfunding Imobiliário
Crowdfunding imobiliário tem taxa zero para o investidor. As taxas são cobradas do empreendimento, não interferindo na rentabilidade projetada para o investidor.
Ao final do prazo de retorno estipulado, o investidor receberá em sua conta o valor investido, acrescido dos rendimentos, já descontado o imposto de renda. Bastando apenas declará-lo para a Receita Federal.
Qual é a rentabilidade?
Fundos Imobiliários
Para avaliar a rentabilidade dos fundos imobiliários é levado em conta a valorização das cotas adquiridas e os dividendos recebidos. A rentabilidade mensal é calculada pela adição do dividend yield a valorização da cota.
E para calcular a valorização das cotas basta subtrair o preço final do preço inicial e dividir o resultado pelo preço inicial, conforme a fórmula abaixo:
Valorização = (preço final – preço inicial)/preço inicial
De todo modo, a rentabilidade será diretamente influenciada pela administração do fundo que deve ser feita de modo responsável para que se mantenha sustentável e o mais importante, rentável a longo prazo.
Crowdfunding Imobiliário
Em contrapartida, a rentabilidade do crowdfunding imobiliário é previamente projetada de acordo com o estudo do empreendimento levando em conta todos os fatores mencionados nos tópicos anteriores. Por este motivo, no final do projeto a rentabilidade se aproxima consideravelmente da projeção realizada.
Conclusão
Conclui-se, portanto, que o crowdfunding imobiliário é um investimento que não possui burocracia, de baixo custo, com menor risco – se todas as etapas do estudo de viabilidade forem devidamente seguidas – e podendo ter rentabilidade superior aos demais investimentos do ramo imobiliário disponíveis no mercado.
Cada produto possui suas peculiaridades e cabe ao investidor avaliar, de acordo com a estratégia traçada, se vale ou não a pena agregar o investimento à sua carteira.
Abaixo deixamos um resumo do comparativo que fizemos neste artigo:
| Crowdfunding imobiliário | Fundos imobiliários | |
| Forma de investimento | Basta efetivar o aporte do valor a ser investido diretamente na conta aberta por uma plataforma homologada pela CVM. | Necessário possuir conta em uma corretora de valores e adquirir as cotas via home broker. |
| Custos | Valor da transferência bancária do aporte e desconto do imposto de renda sobre o valor dos rendimentos. | Valor da transação cobrado pela corretora. Taxa de administração. Taxa de performance. Imposto de renda sobre o lucro líquido na venda das cotas. |
| Riscos | Velocidade das vendas. Faturamento. Valor do metro quadrado vendido. | Em geral a má gestão. Há outros riscos que são inerentes a apenas determinados tipos de fundos imobiliários. |
| Rentabilidade | Rentabilidade projetada atrelada ao Valor Geral de Vendas, Área Bruta Locável ou outro índice. | Rentabilidade mensal e valorização das cotas. |
Se gostou do artigo e tem interesse em diversificar sua carteira de investimentos com o crowdfunding imobiliário, confira as ofertas disponíveis.
– Conteúdo produzido pela Glebba Investimentos
